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星空体育官方下载:这家央企真的把好房子琢磨透了

发布时间：2025-11-08 17:33:42 来源：星空体育官方下载

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任何一个行业的发展，都可以分为两个阶段：先解决有没有的问题，再解决好不好的问题。

经过几十年的高速发展，目前房地产行业就从第一步转向了第二步。在2022年8月，住房城乡建设部部长倪虹在调研时就首次提出「好房子」概念，强调要推动建设高品质住宅，满足人民群众对住房品质的需求。此后，这一理念在住建部多次会议中被强调，并逐步形成系统性政策框架。与此同时，从中央到地方，一系列「好房子」政策出台，市面上，也陆续出现各种「好房子」。

今年3月全国两会，「好房子」建设首次写进了政府工作报告。5月1日实施的《住宅项目规范》明确了安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」标准，包括层高不低于3米、4层以上需加装电梯等14项提升措施。

目前，一方面好房子受到市场追捧，CRIC监测全国重点城市开盘去化和成交数据显示，「好房子」领涨全国。广州、成都、郑州、南京、厦门等样本城市各月的认购量TOP5项目，普遍是产品力较强的四代宅和新规项目；另一方面，对于什么才是好房子，怎样才能造出好房子，很多房企依然充满迷茫。这其实也很正常，毕竟，从标准到落地，从概念到细节，中间仍隔着巨大的鸿沟。

那好房子到底应该怎么造？最近，明源研究院独家对话了中建信和地产党委书记、总经理刘波。作为中国建筑「好房子」营造体系的落实者、实践者，中建信和地产与国家战略同频共振，不仅深入贯彻落实中国建筑「好房子」营造体系，而且还在集团好房子核心需求基础上建立了中建「好房子」的信和标准，落位信和「好房子」，既体现了央企担当，也为行业发展提供了极具参考价值的样本。

跟每一家房企交流时，明源君都会问一个问题：过去，大量的房企也都将提升产品力时刻挂在嘴边，但真正的好产品却少之又少，过去很难造出好房子，现在凭什么就能造出好房子呢？

有人说，那是过去市场太好，房子太好卖了，压根不需要费心造好房子。可是，如今的行情下，同样面临投入产出的约束。还有人说，因为购房者眼光变高了，不是好房子，购房者压根不买账。可是，改善型购房占主导的局面已经持续多年，但仍有大量的项目够不到好房子的边。个中原因何在？

明源君认为，是认知不够。其他生产要素（如资金、人才、资源等）可通过策略获取，但是深刻理解事物本质的能力无法被替代。

从「有没有」到「好不好」的转变，是发展理念从量变到质变的飞跃，是事物本质属性的根本性改变，这既包含量的积累，更强调质的提升，是质量互变规律在实践中的具体体现。对企业来说，不是更新应用程序，而是要刷新整个操作系统。

简单地说，这是个典型的一把手工程，必须要自上而下统一思想，才能让团队如臂使指，指哪打哪。

而整个中建体系，从集团到局再到地产公司，都将「好房子」当成中建体系的里子工程，十分重视，这非常关键。

首先，中国建筑集团主要领导亲自挂帅，要求下面的各个局和局以下的相关公司，对落地好房子明确表态，这相当于是签军令状，倒逼一把手。

因为，只有一把手做好表率，深刻理解好房子的相关内涵，才能更好的督促公司各个专业条线理解，在工作中才能有的放矢。

其次，中国建筑集团总部有一个专门的「好房子」群，各工程局每周都要发周报汇报相关进展，这种公开晾晒的方式，会给到各个局无形的压力。

而且，自今年4月以来，中国建筑主要领导还会定期召开线上会议，在明源君调研中建信和地产前一天的中午，就围绕好房子的落地，召开了一次线上视频会议，会议跳过工程局和地产公司的高层直达中基层，聆听一线声音。

最后，中国建筑主要领导还深入一线实地调研。据介绍，刘波汇报完工作次日，相关领导就亲临长沙翡翠天序现场调研，并让设计师从自身角度进行讲解。

积极落实集团「好房子」建造相关制度要求，开展超英杯「除三害」竞赛、标杆项目品质观摩，并积极参与督导集团在五局「好房子」试点项目的制度建设与标准落地；

推动局内部「好房子」优选产品和工法的评定，包含绿色低碳、健康家具、智慧科技等好材料，绿色施工、结构耐久、装配式建造、健康环境营造等优秀工法，促进新技术、新设备、新材料、新产品的推广和应用，着力解决隔音、渗漏、开裂、反味、能耗高、温度不舒适、空气品质差、智能水平低等「6633」的问题；

发布了《中建五局工程竣工交付质量验收管理办法》，提升全员「好房子」建设质量意识、工程交付品质和业主满意度，规范工程交付质量验收工作，压实各级质量交付责任，减少待交付工程质量隐患与风险，进一步增强「好房子」建设过程验收要求与最终交付、运维品质。

因为中建信和在全国多个城市布局，不同城市的购房者，对好房子的要求各不一样，必须要因地制宜。中建五局还要求中建信和相关部门，每个季度都要整理一份报告，汇报最新的市场动态以及可学习的新产品和代表性项目。

那就更不用说了，毕竟公司总经理都要单独向上级汇报，阐述对好房子的理解。各专业条线的中层和基层，必须看齐。

这一点，明源君在交流中感触十分深刻。过去，明源君独家对话过超百位百强房企的董事长/总裁，这个级别的高管普遍只关注大面上的问题，对产品等细节知之甚少。可是，对话中中建信和的几位高管对于好房子体系、细节却如数家珍。

很多蓝图绘制得很宏伟，可是一到落地就大打折扣，核心原因就是不同层级的人对此理解不同，变形在所难免。在现实中，很多房企对好房子的理解还停留在营销造势甚至少数项目层面的时候，中建系统内部将好房子提到了一把手工程的高度，自上而下推动，统一了思想，扫清了认知障碍，无疑为好房子的落地奠定了坚实基础。

要造出好房子，首先要明确：什么才是好房子？今年的政府工作报告明确提出，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」。5月1日实施的《住宅项目规范》进一步明确了层高不低于3米、4层以上需加装电梯等14项提升措施。

可是，落实到具体的项目上，这些依然需要进一步细化，毕竟，地区不同城市不同，人们的生活习惯不同，即便是同一个关键词，在不同的地方必然也有差异。

目前，市面上大量所谓的好房子，仍然只是在做加法或者解决了局部痛点，体系性不足。而中建信和上承集团的方法论，下接客户的真实需求，形成了自身的信和「好房子」标准体系。

据了解，中建体系内部早在两年前就已经开始着手「好房子」营造体系的研究，参与方包括开发商、设计院、物业公司、工程局以及供应链公司。去年11月，集团统筹强化了研发工作，囊括设计院、施工单位和物业公司的7个「好房子」营造体系研究组，实现了前所未有的全线拉通，大家群策群力，加速推动研究工作落地。

首先，确定了体系建设的五大原则，明确了上接天线（安全、舒适、绿色、智慧）和下接地气（核心痛点）的研究路径。

无论是五大原则还是研究路径，识别客户需求/核心痛点，都是关键。所以，接下来就是对客户需求识别。

通过对房协组织的全国33175户家庭的调研以及中海地产30465户家庭的原声进行专家评审、去重提炼，最终形成172条均能纳入四大价值目标（安全、舒适、绿色、智慧）的问题与需求。172条老百姓的痛点需求，归纳起来就是「六不六防三省三要」（如下图所示）。

满足客户需求很重要，但如果不确定需求的优先级，就会陷入眉毛胡子一把抓的窘境。所以，研究组将172项问题和需求按照紧迫度和需求频次分别进行了排序，最终确定101个核心痛点，71个提升要求。101条核心需求，占客户95%的痛感，是必须守住的「好房子」的底线条提升要求，则是各企业可以根据自身情况增配选项。

中建信和在172项的基础上，自己还基于自身市场布局和客户需求，新增了38条个性化的提升选项。交流下来，明源君认为，其有两点非常突出：

过去，也有客研，但实践表明，很多客研浮于表面，或只是为了刺激客户快速买单。典型的表现有：对园林景观等看得见摸得着，能刺激客户买单的地方，特别舍得投入，但对隐蔽工程则能省则省，面子十足里子不足，客户入住之后才发现问题多多；疯狂做加法，成本增加了不少但解决的痛点有限，投入产出不成正比……

近几年，行业有个趋势，那就是刚需豪宅化——大家比社区大门，比奢石的使用数量，比绿植的名贵，比赠送面积的大小。

这些停留在物理层面的卷，更多还是面子工程，并没有解决太多客户的痛点，还徒增了成本。比如，长沙是比较早做四代住宅的城市，但四代住宅在长沙卖得并不好，因为，虽然四代住宅有更大的赠送率，但它不能封窗，并不适合长沙的气候，反而是类四代住宅更受购房者的青睐……

再比如，稍微好一点的项目，会所、健身房、游泳池等已经是标配，但是中建信和跟业主大量交流之后发现，其实有些功能并不是客户需要的。

中建信和有个紧靠学校的刚改项目，典型的客群画像是三代同堂老人陪读或者妈妈陪读，虽然户型是市面上很常见的，但深度调研之后，中建信和放弃了泳池配置，而是提出了一个「24小时全成长空间」的概念，配置了一个24小时社区食堂一个24小时全自助的零售空间，以及两个分开的自习室——一个幼儿自习室，一个中小学自习室。小孩放学后，在这个空间里可以一起解决吃饭和学习的问题，让家长特别安心。

智慧，是「好房子」的关键标准之一。对此，大量房企已经做了很长时间的探索，从早期的智能家居到社区安防的智慧化，以及室内室外的联动，空间智能化在快速迭代中不断完善。

中建信和「好房子」营造体系，也有大量智慧化的元素，但都紧紧围绕「科技以人为本」展开，保持高度克制。

比如，无论是刚需、刚改还是高端住宅项目，中建信和都通过动线设计和可追踪摄像头，实现了外卖友好型社区，既对外卖小哥友好，又给了业主自由选择权，还能保证业主的隐私和安全。

比如，毫米波技术，对监测老人是否摔倒是十分友好的技术，但是一些项目也将其用于儿童房，用于监测小孩做作业是否摸鱼，对鸡娃的父母来说，这是一个很有诱惑力的卖点。可对于类似的应用中建信和十分谨慎。

因为，如果科技被这么使用，站在孩子的视角那太可怕了，科技的应用，还是要保留一定的边界感，不能过度侵入个人隐私空间。

这些，得益于中建信和的海量客户调研数据——数据不止来自于营销端，也来自物业端，来自不同端口的数据相互碰撞、印证，提炼出客户真正的需求。

效果也非常明显，中建信和「好房子」代表作翡翠天序一开盘就受到市场追捧，成为长沙市场上的王牌销售项目。

其实这个项目没赶上5月份的改善新规，但中建信和将整套好房子营造体系在这个项目进行了落地，对竞品形成了降维打击。

站在客户视角很难，更难的是落地。因为房地产开发的链条很长，即便设计是100分，每个环节都打一点折扣，最后呈现出来的可能就是刚刚及格甚至不及格的作品。这样的案例随处可见。

想要一张蓝图绘到底，需要的不仅仅是客户视角，好的设计，还需要全线拉通形成合力。翡翠天序从启动到开盘总共就两三个月的时间，在同板块其他项目还在打赠送率得房率的卖点时，翡翠天序凭借体系化能力打造的好房子，获得了市场的认可。

但，这也只是中建信和好房子营造体系的一部分，在整个体系里，除了好设计、好材料，好建造，还有好服务、好运维，环环相扣，形成了一个完整的闭环。

因为它事关整个中建体系的品牌，如果不符合要求，连投委会都过不了。在源头，就进行了严格管控。

作为央企巨无霸，中建体系内的公司，业务覆盖房地产开发、运营的所有环节，但过去没有很好的打通。「好房子」营造体系研究，就像一根线，将整个中建系统的一颗颗珍珠给串联在了一起，形成了体系化作战的独有优势。

客户的痛点明确之后，研究组先是将客户语言转化为技术语言并对应技术标准，发现标准实现了全专业覆盖，其中，135项需求有国标，14项需求仅有地方标准或行业标准，还有23项需求没有标准……

设计、施工、物业管理、材料供应的专家基于标准，进一步共同研讨，形成各自领域的问题解决方法，并通过技术卡片来呼应需求，形成中建好房子营造体系的控制性模板，对不同气候区还有差异化的解决方案。

在统一的后台技术支持基础上，中建信和还针对提升补充的38条问题需求进行补充、增加落位举措，或根据自身实际工程经验调整、细化落位举措。此外中建信和还根据项目档次制定了一一匹配关系（如下）。

在落地的过程中，中建集团「好房子」全产业链的优势，让中建信和能够将「好标准」切实落地：

在规划设计阶段，与中国建筑「好房子」研发单位签订设计及全过程咨询合同，获得全程指导「好房子」建设的服务。

在很多人的理念里，好房子等于贵房子，需要大量增加成本，其实并不是这样。以地下管道为例，过去通常比较凌乱，不仅不美观，而且压低了净层高，中建信和通过应用BIM对地下室的综合管网进行深化设计，将各种管网集中起来，不但变美观了，而且槽缝也变少了，如此一来，净层高变高了，即便整个地库的层高降低一点，也能达到原来的效果，整体成本也就得到了有效控制。

再比如，地库地坪灯结合智能追踪系统，业主归家时，车子前行方向的地坪灯会陆续亮起，车子后面的灯则会陆续熄灭，既让业主有归家仪式感，又能满足节能要求，成本的增加可控。

在材料供应方面，中建信和的建筑、装修材料，由供应链公司按照「好房子」建造体系要求提供。

中国睡眠研究会发布的《2025年中国睡眠健康调查报告》显示，中国18岁及以上人群睡眠困扰率为48.5%。安静与否，是影响入睡的重要因素之一。因此，解决「不吵」是中建信和好房子的重点之一。

过去，普遍采用的是复合地板系统（木地板+隔音垫层或橡胶基复合地板）。中建信和将其升级为集成地暖模块+聚氨酯橡胶隔声保温垫，不仅隔声效果更好，还能保温。同时，采用弹性吊顶（石膏板+空腔+吸声棉的悬浮式隔声吊顶），确保居家环境的安静。在这一块中建信和下了大本钱。

再比如，地坪漆，市面上很多项目用的也是金刚砂或者环氧树脂，但中建信和用的是进口的金刚砂，价格是普通金刚砂的两倍。刚开始看不出多大差别，但是，时间一久差距就出来了。

中建信和优先使用国际一线品牌。整个中建系统有自己的供应链平台，优势明显。一些一线品牌的材料哪怕贵了几倍，但将时间周期拉长，由于其稳定性和耐用性，省了大量的维修甚至重装费，还是省成本的。

建造过程，一是严格落实工序标准，二是一次成型避免返工。以地坪漆为例，中建信和要求非常细致（如下图所示）。因为，如果不严格遵照工序施工，即便是使用同样的材料也达不到同样的效果。好设计、好材料、好建造，再加上好服务，中信建和真正做到了地坪漆经久不开裂。

为了更直观的展示，中建信和的实体样板房、公区、外墙、地库灯等实景展示，交付之后都会保留，让客户所见即所得，也减少了拆除的浪费。而且，中建信和还将样板房的工艺工法工序都一层层的铺开，展示给业主看，好房子到底好在哪里。为了让业主一看就懂，对于一些重要的工序，中建信和还会专门拍摄视频呈现，做到透明化。这种自信，本身就是极好的营销。

好标准，好材料很重要，这些其实以前也不罕有，但要确保蓝图落地，一定需要配套的考评体系。对此，中建信和准备了一整套匹配的管理制度：

首先，各个工序必须要有相关负责人签字，才能推进到下一步，确保责任到人，可追溯……

其次，对开发过程的重要节点进行分级管控，部分节点由区域负责验收，但一些重要的节点必须由总部验收，验收通过之后项目才能开放：交付前三个月，总部的交付评估部门会对项目先行验收，提出整改意见；交付前，总部分管副总亲自带队验收，如果未达标，区域负责人将受到处罚。

与此同时，穿插在交付验收过程中，中建信和每个季度还有工程评估，并对评估结果按ABCD进行强制排名，如评估是C意味着相关人员不能晋级。

最后，中建信和的「好房子」就像星级酒店一样，是需要授牌的，只有达到特定的要求，比如交付前销售超90%，交付满意度90分以上（满意度由第三方调查）等，才能获得好房子授牌。

能做到高分交付，在以前绝对是行业天花板级的存在了，因为交付完成之后，接手的物业公司都不一定是自家的。

然而，实际上，交付只是新阶段的开始，因为客户入住之后还会有各种各样的需求。房子也会在岁月中老化，需要不断维护。2024年8月，住建部推动房屋养老金制度正式在22个试点城市启动，旨在通过房屋体检、养老金和保险制度构建全生命周期房屋安全管理体系……

过去很长一段时间，业主不太注重入住之后的运维和服务，是因为当时市场单边上扬，置换周期较短，资产的增值使大家对运维、服务没那么在意。随着房子逐步回归居住属性，运维和服务变得至关重要。

过去，中建信和要求，投诉需在24小时内响应，今年重新颁布的制度要求2小时内就要响应，物业客服系统中间还设置了黄色、红色、黑色预警，提醒相关责任人及时处理。除了及时应答率，还考核一次完成率，确保真正快速一次性解决客户问题……

据了解，中建信和运维和服务过程中，员工与客户沟通的记录都是留痕的，可以随时调取复盘。因为，运维和服务的好坏，也会影响「好房子」的认定。而且，公司还会定期对此进行评估，确认其是否继续符合「好房子」标准。

这种从前端投资拿地到建造到运维服务一杆子插到底，以及数字化驱动的模式，使得其形成了一个完整的PDCA循环。在当前的好房子标准制定过程中，就有百余条来自营销客诉端反馈，数十条来自物业运维端反馈。「好房子」交付后，物业运维端的新反馈又会带动下一次的标准体系迭代，形成一个正向循环。

中建信和将其「好房子」总结为客户的真实需求+中建的方法论+信和的执行力。明源研究院认为，可能还可以加上央企身份本身，这些构成了客户对其的超稳预期，反馈到销售数据上，即便在当前的行情下，中建信和地产长沙项目的销售也始终占据领头羊位置。因为，中建信和这套「好房子」的方法论别人可以学习，但要真正将其落地，需要具备整个中建系统的能力。

目前，市面上的好房子基本还聚焦在房子和小区本身。但是，按照住建部的「四好+五好」理念，真正的好房子除了是「好房子」「好小区」，还要有「好社区」「好城区」。10月11日，国务院新闻办举行新闻发布会，介绍「十四五」时期住房城乡建设高质量发展成就，住建部就指出，要以更实举措推进好房子、好小区、好社区、好城区「四好」建设，打造宜居、韧性、智慧城市。中建信和，早已就此展开布局。

信和「好房子」体系成型并落地得到验证之后，将陆续将其拓展到代建项目上，助力合作伙伴和行业水准提高。

二，中建五局（中建信和的上级单位）的创新研究院早已在研究如何将好房子体系落位到城市更新中

目前，中建五局装饰幕墙有限公司自主研发的模块装配式室内墙面、新型室内水幕墙等专利技术，以及装配式装修部品部件产品，可以实现干式工法现场组合安装的新型装修模式，已经应用到存量保障房等领域。

安全、舒适、绿色、智慧的好房子，承载着千家万户对美好生活的向往。今年7月召开的中央城市工作会议明确将推进城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手。10月11日的发布会上，住建部部长倪虹说：「现在新规范是要求新房子能够建成好房子，同时我们也在研究，想办法让老房子通过改造向好房子靠拢。」未来，城市更新领域的好房子改造，空间巨大。

三，去年4月25日，中建物业正式升级为中建智慧城市服务有限公司（以下简称「中建城服」）

中建城服结合体系内的医院资源，成立了椿满园居家养老品牌，以「15分钟养老服务圈」为半径，构建「生活服务+健康管理+社区助餐+文化娱乐+适老化改造」五位一体的综合服务体系。今年，公司准备在长沙新开10个这样的养老站，将养老服务嵌入到更多社区。

在人口老龄化加速的当下，如何让老年人「老有所养、老有所乐」，是社会各界共同关注的民生课题。中建城服此举，相当于是承接了地方政府的部分公共职能，减轻了财政压力。为此地方政府甚至愿意提供免费的空间，由中建城服提供养老托幼的运营。

此外，中建信和商管公司，也在对外输出轻资产管理模式，最近刚接手了温州的一个商业街。

这一系列的布局，将触角延伸到了「好社区」「好城区」，反过来又会赋能「好房子」「好小区」，毕竟后者处于前者的生态之中。由此，好房子就不再只是房子本身，而是真正多维的美好生活场景。这是典型的升维竞争。